Planbeskrivelse til reguleringsplan for:

Søndre Mosebyneset, gnr. 20 bnr. 30 m.fl

Forslagsstiller: Mosebyneset Eiendom as

Datert: 19.10.2006, revidert 12.07.2007

1.0 Bakgrunn for reguleringssaken

I forbindelse med kjøp av tidligere Norske skogs eiendom, gnr. 20 bnr. 30, på Mosebyneset, ønsker nye eiere, Mosebyneset Eiendom as, å utvikle området til boligområde.

2.0 Forholdet til andre planer
2.1 Kommuneplan.

I kommuneplanen for Marker kommune, vedtatt 22.11.2005, er det et krav om at nye byggeområder skal reguleres før utbygging, jfr. fellesbestemmelser byggeområder § 1.1.

I følge kommuneplanen ønsker Marker kommune 1000 nye innbyggere innen 2017. Denne reguleringsplanen legger opp til 81 tomter for boligbebyggelse. Kommunen kan med disse tomtene regulert for bolig, ha mulighet for å dekke behovet for boligtomter en tid fremover.

2.2 Kommunedelplan for Ørje 2000-2011.

I kommunedelplan for Ørje 2000-2011, vedtatt 26.10.99, er området disponert som byggeområde B7. Kommunedelplanen er blant annet basert på RPR for vernede vassdrag, og kommunedelplanen legger dermed føringene for plassering av boligfeltet mot Rødenessjøen i vårt forslag til reguleringsplan. Kommunedelplanen er under rullering.

På neste side vises et utsnitt av reguleringsforslaget med inntegnet gjeldende kommunedelplan (rød strek), og den blå streken viser en avstand fra vannkanten på 100 meter. Kartet er ikke i målestokk. Se ellers side 19-21.

2.3 Godkjente reguleringsplaner.

Området er uregulert pr. i dag. Det er ingen tilgrensende vedtatte reguleringsplaner til området.

2.4 Andre planer av betydning for planarbeidet.

I Areal- og transportplan - ATP for Indre Østfold, er hovedmålet at framtidig utbyggingsmønster og transportsystem skal bidra til å redusere veksten i biltrafikken. Samtidig skal planen legge grunnlaget for økt kollektivtransport, økt sykling og gange.

3.0 Analyse av planområdet
3.1 Oversiktskart med planområdet markert med skravur.

3.2 Analyser, temakart (topografi, landskapsanalyse og vegetasjon/bonitetskart).

Høydelagskart.

Vegetasjonskartet viser boniteten i området og den mest fremtredende skogtypen.

Landskapsanalyse. Analysen viser de fremtredende landskapsformene og –trekkene i planområdet.

3.3 Trafikkforhold og atkomstmuligheter.

Det er ingen biltrafikk på Mosebyneset i dag. Dagens trafikk mot Mosebyneset fra Rv21, er knyttet til de eiendommene som ligger langs dagens gårdsvei inn til Vestre Mosebyødegården.

Deler av Mosebyneset er i kommunedelplan for Ørje lagt ut som fremtidig boligområde. I forbindelse med kommunedelplanen, ble det skissert ny atkomstvei inn til det fremtidige boligområdet. Avkjørselspunkt fra Rv21 er i kommunedelplanen skissert noe lenger nord enn dagens avkjørsel ved gnr. 94 bnr. 98. Foreslått ny atkomstvei inn til Mosebyneset er i tråd med den skisserte løsningen for avkjøring, vedtatt i kommunedelplan for Ørje. Langs Rv21 er det ikke gang- og sykkelvei eller fortau.

I forslaget til reguleringsplan er det ikke vurdert andre avkjørselspunkt fra Rv 21.

Gang- og sykkelatkomst til området er foreslått i bro fra Neset til Mosebyneset. Dette er i tråd med kommunedelplanen.

3.4 Støyforhold som kan påvirke løsningsforslag.

Det er foretatt en støyberegning i forbindelse med planforslaget. Støyberegningen er utført av Norconsult AS. Resultater av støyutredningen viser at hele byggeområdet på Søndre Mosebyneset ligger utenfor gul sone. Det vil derfor ikke være behov få å gjennomføre spesielle støyreduserende tiltak. Se for øvrig vedlegg 1.

3.5 Risiko- og sårbarhetsanalyse

Området er vurdert i forhold til rasfare. Det er svært lite sannsynlig at det vil være fare for ras i området. Boligtomtene er plassert i kotehøyder fra 123 til 145 og det høyeste punktet i planområdet er 151 meter over havet. Det er ikke spesielt bratt og grunnen består i stor utstrekning av fjell i dagen der det er stigninger. Det er ikke registrert verken steinfall eller leireutglidninger i området.

Området er vurdert i forhold til flom. Mosebyneset Eiendom as har i den forbindelse vært i kontakt med NVE og Haldenvassdragets Brukseierforening for innhenting av flomdata. Rødenessjøen er en regulert innsjø. Laveste regulerte vannstand ligger på kote 117,29 og høyeste regulerte vannstand ligger på kote 118,23. Høyeste registrerte vannstand ble målt i år 2000, da var høyden tilsvarende kote 119,59. Denne flommen blir karakterisert som en 100 års flom og det er ikke registrert høyere vannstand siden 1909.

Dimensjonerende flom er i følge Haldenvassdragets Brukseierforening på 118,23 + 1,03 =

kotehøyde 119,23.

Påregnelig maksimal flom er 2,66 m over høyeste regulerte vannstand = 118,23 + 2,66 = kotehøyde 120,89.

Ingen boligtomter ligger på høyder under kotehøyde 120,89. Veier og andre konstruksjoner vil bli prosjektert til å tåle en flomvannstand på høyde med 100 års flommen. Boligområdet eller andre planlagte konstruksjoner vil dermed ikke kunne sies å være i fare ved flom.

3.6 Fredede kulturminner

Det er foretatt en arkeologisk registrering av planområdet sommeren 2006. Under arbeidet med registreringen fant arkeologene ved Østfold fylkeskommune to steinalderlokaliteter. Funnene var i hovedsak avslag fra steinartene flint og kvarts. Et spesialområde bevaring av kulturminner – steinalderboplasser, er tegnet inn i reguleringskartet i henhold til anvisninger fra Kulturminneseksjonen ved Østfold fylkeskommune.

4.0 Beskrivelse av planforslaget
4.1 Hovedgrep og bærende ide med løsningsforslaget.

Forslaget innebærer å utvikle deler av planområdet til et boligområde med primært eneboliger. Det er særlig tatt hensyn til områdets topografi, vegetasjon, fjernvirkning, offentlig tilgjengelighet langs Rødenessjøen og gang-/sykkelveiforbindelse til Neset med bro. Stedets gode kvaliteter med hensyn til utsyn, sol og nærhet til sjø og skog, er forsøkt ivaretatt og utviklet slik at alle som oppholder seg i området vil få glede av disse kvalitetene. Hovedgrepet er å bevare de høyeste toppene for så å bebygge de flate områdene. På denne måten blir landskapsrommene bebygget, mens høydedragene bevares (jfr analysekart). Slik ivaretas gode grønne forbindelser mellom sjøen og skogen. Langs strandlinjen er det foreslått et grøntbelte/friluftsområde med anlagt tursti som skal være offentlig tilgjengelig.

Et vesentlig prinsipp i planen bygger på det som kalles ”stor-tomt prinsippet”. Dette prinsippet betyr at det gjennom planområdet føres en samlevei med få avkjørselsveier til mindre boligtomtgrupper (=stortomt). På denne måten blir området inndelt i mindre boligområder som vil kunne danne nabolag og tilhørighet samtidig som hele området blir trafikksikkert og oversiktlig. Dette prinsippet er gjennomført i hele planområdet for slik å spare antall direkte avkjørsler til samleveien samt for å spare antall løpemeter avkjørselsvei. For å få dette til innenfor det arealet som er avsatt til byggeområde i kommunedelplanen og samtidig kunne klare å tilby gode og attraktive tomter, har deler av tomtearealene gått noe utover det som er avsatt som byggeområde i kommunedelplanen for Ørje. Antallet tomter er avgjørende for om det er økonomi i prosjektet og også om kommunen vil kunne klare å nå målet om 1000 nye innbyggere innen 2017.

4.2 Hvordan kommuneplanens retningslinjer og bestemmelser er tatt hensyn til, spesielt hvordan kravene til lekeplass og friområder er oppfylt.

Det er lagt opp til fire mindre nærlekeplasser og en stor kvartalslekeplass innenfor boligområdet. Alle lekeplassene er lett tilgjengelig og det er ikke mer enn 150 meter til en felles lekeplass, som er innenfor kommuneplanens bestemmelse § 2.2. Lekeplassenes størrelse varierer fra ca 350 m² til 1500 m². Til sammen er det foreslått 3 750 m² lekeplasser. L4 vil være områdets kvartalslekeplass tilrettelagt for ballek. Det er lagt inn grønne buffersoner som kan beplantes mellom lekeplasser og veier slik at lekeplassene skal være trygge.

4.3 Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen i daa. og totalt areal.

Planområdet omfatter ca. 463 daa.

Byggeområde – boliger med tilhørende anlegg er foreslått til ca. 88 daa.

Offentlig trafikkområde (kjørevei, kjørevei med fortau, gang- sykkelvei, parkeringsplass og annet veiareal), er foreslått til ca. 26 daa.

Spesialområde – friluftsområde på land er foreslått til ca. 185 daa.

Spesialområde – friluftsområde i sjø/vassdrag er foreslått til ca. 135 daa.

Spesialområde – privat småbåtanlegg (sjø) er foreslått til ca. 23 daa.

Spesialområde – område for særskilte anlegg (båtslipp og kaianlegg) er foreslått til ca. 2 daa.

Fellesområde – felles lekeareal er foreslått til ca. 4 daa

Kombinerte formål – område for jord- og skogbruk/omr. for steinbrudd og masseuttak er foreslått til ca. 3 daa

4.4 Avstander til servicefunksjoner, skoler, barnehager, butikker m.v.

Alle avstandene har tatt utgangspunkt fra eiendommen nærmest sentrum, og følger gang-/sykkelveien over ny bro. Avstandene er oppgitt som korteste gangvei. Det er 750 meters forskjell i luftlinje fra den eiendommen som ligger lengst mot nord til den eiendommen som ligger nærmest sentrum.

Til Ørje sentrum (kommunehuset): ca. 1300 meter.

Til Marker skole: ca. 1500 meter.

Til barnehage: ca. 1340 meter.

Til nærmeste dagligvareforretning: ca. 1450 meter.

Til nærmeste bussholdeplass i Ørje sentrum: ca. 1260 meter.

4.5 Grad av utnytting i BYA, boliger pr. daa.

De minste tomtene er ca. 600 m² (felt B21, rekkehus/tomannstomtene) og de største tomtene, B12 og B13 er ca. 1700 m². De fleste av tomtene er mellom 1000 m² til 1300 m². Det er foreslått en utnyttelse på hver av tomtene varierende i % BYA fra 17 % til 25 %. I all hovedsak vil hver eiendom kunne bebygges med ca 200 m² BYA (eiendommene i felt B21 får BYA = ca. 150 m²).

Bakgrunnen for at vi har valgt en forskjellig % BYA for de forskjellige tomtestørrelsene er fordi vi ikke ønsker at det skal settes opp for store boliger. Slik at tomtene på den måten fremstår som ”nedbygd”. Planforslaget legger opp til at området skal fremstå som et grønt område. Dersom bolighusene blir for store vil dette bryte med intensjonen i planen. Bolighusene for de største tomtene vil allikevel kunne bli store nok med en % BYA på 17 %. De største tomtene som er 1700 m² vil med en % BYA på 17 % kunne bebygge tomten med 289 m². Dersom det hadde vært 20 % BYA for de største tomtene ville de kunne bebygges med 340 m². Dette mener vi vil være unødvendig mye, og være med på å bryte intensjonen om at området skal fremstå så grønt som mulig.

4.6 Parkeringsløsninger

Det legges opp til parkering på egen tomt. Biloppstillingsplassene skal medregnes i bebygd areal, BYA, med 18 m² pr. biloppstillingsplass.

Ved boligområde B1 foreslåes det anlagt en parkeringsplass P1 for til sammen 9 plasser, hvorav 2 foreslåes som HC-parkeringsplasser. Dette vil være en asfaltert p-plass.

I område F7 mellom boligområde B18 og VF1 foreslåes det tilrettelagt for ca 8-10 parkeringsplasser mellom trærne hvorav en HC-parkeringsplass. Dette vil være en gruset p-plass i et grøntbelte.

4.7 Veisystemer, veityper, standard og ivaretakelse av trafikksikkerhet.

Siktlinjer for alle veier er ivaretatt i henhold til Statens vegvesen håndbok 017.

Fra Rv21 og frem til boligfeltet skal det anlegges offentlig samlevei, V1, med regulert bredde 8,0 meter. Asfaltert bredde skal være 5,0 meter. Skulder og grøft på hver side av veien er foreslått å være 3,0 meter til sammen. Mellom Rv21 og Engerelva er foreslått å etablere en fartshump. Veien er lagt nord for eiendom gnr. 27 bnr. 6, for på den måten å skåne Engerelvas nedre løp. Eksisterende gårdsvei kan da, dersom det er ønskelig, stenges for biltrafikk vest for eiendommen gnr. 27 bnr. 6, og fungere som en turvei.

Samleveien gjennom boligfeltet, VF1, er foreslått regulert til 8,5 meter. Asfaltert kjørebane er foreslått å være 5,0 meter. Fortau skal fortrinnsvis være 2,0 meter. På steder der det av hensyn til terrenget ikke er mulig å anlegge fortau med bredde 2,0 meter kan fortauet unntaksvis være 1,5 meter. Fortau og kjørebane skal være atskilt med en forhøyet kantsten. Skulder og grøft skal til sammen maksimalt være 1,5 meter. Veien skal overtas av kommunen, men ikke skilles ut som et eget gårds- og bruksnummer. I enden av veien skal det opparbeides snumulighet.

De interne atkomstveiene i boligområdet er foreslått regulert som offentlige veier. Regulert bredde er foreslått å være 5,0 meter. Asfaltert bredde er foreslått å være 4,0 meter. Skulder og grøft er regulert til 0,50 meter på hver side av veien. Veiene skal overtas av kommunen for drift og vedlikehold, men ikke skilles ut som egne gårds- og bruksnummer. Det vil i enden av hver av de interne veiene etableres snumuligheter. For snøopplag kan områder som er regulert til spesialområder – friluftsområder på land benyttes.

Gang-/sykkelvei er foreslått å starte syd for atkomstveien til boligområde B1. Fra gang- og sykkelveien kan fotgjengere og syklister benytte fortauet langs VF2 og videre opp til fortau langs samleveien VF1. Se snitt av atkomstvei med fortau på neste side. Gang-/sykkelveien skal overtas av kommunen, men ikke skilles ut som et eget gårds- og bruksnummer. Veien er forelått å gå sørover mot Langtangen for der å gå i bro over til Neset. Bredden på GS-veien er foreslått til å være 3,0 meter asfaltert bredde. Totalt regulert bredde er foreslått til å være 5,0 meter. En del av GS-veien kan anlegges som bordgang over sumpområdet mellom Krogstadtjernet og Drottevik. Dette for å unngå unødvendig utfylling, samtidig som det kan være et spennende element langs GS-veien. Bordgangen med rekkverk skal i så fall bygges slik at snømåking og annet nødvendig vedlikehold ikke hindres.

GS-veien er foreslått å passere gjennom slippen på sørspissen av Mosebyneset. Mosebyneset Eiendom as forutsetter at wirestrekket kan fjernes hver gang det ikke er i bruk. GS-veien er prosjektert slik at flest mulig av de store furutrærne kan bli stående. Det er valgt en trasé slik at terrenginngrepet blir minst mulig.

Broen over til Neset

Broen vil prosjekteres slik at båttrafikken på Rødenessjøen ikke hindres. Høyde mellom Rødenessjøen og broen vil være ca. 5,0 meter ved høyeste regulerte vannstand. Broen er foreslått oppført slik at broens lengde blir kortest mulig. Total lengde blir ca. 60 meter. I enden av broen på Neset-siden skal det settes opp f. eks en bom slik at syklister blir tvunget til å redusere farten ned mot Nesveien. For å legge til rette for at renovasjonsbiler kan snu slik de gjør i dag i enden av Nesveien har vi foreslått å rive garasjen lengst syd på gnr. 90 bnr. 140. Landfestet for broen vil da komme der garasjen står. Broen er ikke ferdig prosjektert, men tegningen på neste side viser en mulig utforming. Endelig utforming av broen med rekkverk og annet tas i byggesaken for broen.

Tegning av mulig utforming av bro over til Neset (ikke i målestokk).

4.8 Universell utforming (stigningsforhold og atkomstløsninger/tilgjengelighet for alle).

Med hensyn til universell utforming skal det tas hensyn til stigningen på gang- og sykkelveien, fortau og stigningen på broen. Broen er ikke ferdig prosjektert, og i forbindelse med byggesaken av broen vil stigningsforholdet bli presisert.

4.9 Vanngjennomstrømming fra Krogstadtjernet.

………………………Tekst kommer senere………………………….

4.10 Masser til veibygging.

I forbindelse med planen har vi valgt å legge veiene gjennom landskapet så skånsomt som mulig og slik at de vil gi minimale terrenginngrep. På grunn av denne løsningen vil vi ved anlegging av veien få et masseunderskudd. For å spare miljøet for unødig mye transport av masser foreslår vi i hovedsak å anlegge veiene i området med lokale masser.

Massene vi ønsker å ta ut vil komme fra en liten åsrygg, se felt M/S 1 på reguleringskartet. Området tilsvarer ca 3,2 daa. Åsryggen foreslåes gjenetablert med organisk materiale (stubber, vekstjord og lignende) med så å si identisk topografi lik eksisterende åsrygg i dag. Åsryggen blir målt inn og nivellert slik at den etter gjenetablering vil se tilsvarende ut som i dag. Fyllmassene som skal brukes for å gjenoppbygge åsryggen vil komme fra egen eiendom. Se ellers kommentarer til uttalelsene s. 30 og 31.

5.0 Beskrivelse av reguleringsformålene

Området reguleres til: byggeområde – boliger med tilhørende anlegg, offentlig trafikkområde - kjørevei, offentlig trafikkområde - kjørevei med fortau, offentlig trafikkområde - gang- og sykkelvei, offentlig trafikkområde – annet veiareal, offentlig trafikkområde – parkeringsplass, fareområde – høyspenningsanlegg, spesialområde - friluftsområde på land, spesialområde - friluftsområde i sjø og vassdrag, spesialområde – privat småbåtanlegg (sjø), spesialområde – frisiktssone ved vei, spesialområde – område for særskilte anlegg (båtslipp og kaianlegg/verksted), spesialområde – bevaring av anlegg, spesialområde – bevaring av kulturminner (område med steinalderboplasser) og kombinert formål – annet kombinert formål (område for jord- og skogbruk/område for stenbrudd og masseuttak).

Byggeområde – bolig:

Mosebyneset planlegges bebygget med eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Det planlegges en forholdsvis lav utnyttelse av tomtene, for på den måten at området skal fremstå som et åpent og luftig boligområde. Det er lagt inn byggegrenser og møneretning for hver enkelt eiendom for slik å oppnå en helhetlig struktur på området.

Offentlig trafikkområde – kjørevei med fortau og kjørevei:

Det er i forslaget lagt opp til at alle veiene skal være offentlige veier. Se ellers beskrivelse av planforslaget, punkt 4.7.

Offentlig trafikkområde – gang- og sykkelvei:

Se over.

Offentlig trafikkområde – parkeringsplass:

Se over.

Offentlig trafikkområde – annet veiareal:

Annet veiareal består i all hovedsak av skjæringer og fyllinger. Eventuelle steinfyllinger skal tildekkes med et vekstjordlag som tilsåes med gress og eventuelt beplantes med stedegen vegetasjon.

Spesialområde - friluftsområde på land:

Området skal fremstå som naturmark/utmark. Kantvegetasjon mot Rødenessjøen og Krogstadtjernet skal i størst mulig grad bevares. Inngrep i området skal ikke hindre den generelle tilgjengeligheten langs sjøen og skal ikke hindre at området kan benyttes som et rekreasjonsområde. All hogst på eiendommen vil foregå etter godkjent skjøtselsplan/miljøplan. Skjøtselsplanen/miljøplanen bygger på levende skog standarder hvor blant annet kantsoner mot vann og vassdrag er beskrevet. Skogsbeltet av løv- og furutrær nær vannet skal bevares, hogst konsentreres til stormsvake grantrær. Ved å bevare høydedragene og kantvegetasjonen langs sjøen, vil det visuelle inngrepet minimaliseres.

Nødvendig skogsdrift i planområdet skal følge en utførlig skjøtselsplan som skal vedtas av det faste utvalget for plansaker i kommunen.

I området rundt Drottevik er det i dag en kantsone på ca 25-30 meter bestående av blandingsskog. Omkring 40 % av vegetasjonen er løvtrær, 40 % er furu og 20 % er gran. I denne sonen settes det igjen 40-50 furutrær pr daa pluss eksisterende løvtrær. I området mellom kantsonen og tomtegrunnen står det i dag gammel granskog. Når det blir åpnet opp med hogst på tomtegrunn vil disse trærne bli svært vindutsatt. Granen i dette området foreslåes derfor hogd. Stormsterke furuer blir stående. Det skal etableres ny vegetasjon med hovedtyngde på løvtrær.

I området fra Sauelauga og nordover består vegetasjonen hovedsakelig av furu. Det vil her bli gjort en førstegangstynning utført etter normale tynningsprinsipper. Det vil si 60-70 gjenstående trær pr. daa. I strandsonen er det innslag av løvtrær, disse bevares.

De grønne korridorene som er planlagt gjennom tomteområdene ligger vesentlig på lavbonitetsområder, her skal eksiterende vegetasjon bevares.

For øvrig på området vil det kun være aktuelt med forsiktig plukkhogst.

Friluftsområdet vil sikre forbindelse nordover langs Rødenessjøen og fungere som en buffer mot vannet. Fra gang- og sykkelveien og langs sjøen vil det bli ryddet en sti for ferdsel gjennom området mot badestedene lenger nord på Mosebyneset. Opparbeidelsen av stien er foreslått å være en enkel tilrettelegging. Fra strandsonen fortsetter stien opp i skogen i en trasé til de gamle traktorstiene som går nord for selve planområdet og tilbake mot område F9. Se kart.

Tursti med grillplasser.

Kommunaltekniske anlegg og transformatorer skal plasseres i friluftsområdet på land. Pumpehus for vann og avløp plasseres i Drottevik. Disse konstruksjonene samt småbåtanlegget PS1 vil få mulighet for atkomst med traktor.

Spesialområde – småbåtanlegg:

Det er i planen foreslått et mindre småbåtanlegg. Småbåtanlegget er tenkt som en flytebrygge med plass for 40-60 småbåter. Anlegget kan brukes av de som kjøper seg inn i anlegget. Anlegget er ikke forbeholdt for beboerne på Mosebyneset. Det er ikke foreslått mudring eller annen type inngrep i sjøbunnen i forbindelse med anlegget. Småbåtanlegget er tenkt å ligge ute hele året. Bryggen skal ikke oppføres med gjerde.

Spesialområde – område for særskilte anlegg (båtslipp og kaianlegg/verksted) og spesialområde - bevaring:

På sørspissen av Mosebyneset, der det i dag er et båtslipp og konstruksjoner, er bruken forutsatt at skal fortsette. Det skal i fremtiden være mulighet for denne driften eller tilsvarende. Det er i bestemmelsene lagt til rette for en eventuell utvikling av området under forutsetning av at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bygg med hensyn til volum, materialvalg, form og farge.

På nordspissen av Neset, eiendom gnr. 90 bnr. 140, der det i dag er verksted og kaianlegg er det lagt opp til at eksisterende virksomhet kan fortsette. En eventuell utvikling av eiendommen med ny bebyggelse kan gjøres under forutsetning om at ny bebyggelse skal tilpasse seg eksisterende bygg med hensyn til volum, materialvalg, form og farge. I forbindelse med gangbroens møte med 90/140, skal garasjen lengst mot syd på eiendommen rives. Dette gjør sitt til at mulighetene for en renovasjonsbil å kunne snu på denne eiendommen, blir som i dag. For å begrense farten til syklister, samt sikre en trafikksikker løsning, skal det etableres fartsreduserende tiltak som tvinger syklistene til å minske hastigheten. Denne løsningen kan for eksempel være en låsbar bom i enden av broen.

Fareområde – Høyspentanlegg

I forbindelse med høyspentledningen som går gjennom området er det foreslått regulert inn et fareområde som til sammen er 23,2 meter bredt. Det vil si 10 meter ut fra ledningene på hver side pluss 3,2 meter mellom høyspentledningene. Det skal ikke oppføres ny bebyggelse i fareområdet, eller etableres andre installasjoner eller anlegg som vil komme i konflikt med høyspentledningstraseen.

Felles lekeareal

Lekearealene er felles for B1-B24. Lekearealene skal prosjekteres til å tilfredsstille kravene til universell utforming. De mindre nærlekeplassene er tenkt for de minste barna, mens kvartalslekeplassen, L4 er tenkt for de litt større barna. Her skal det tilrettelegges for ballspill.

6.0 Medvirkning
6.1 Barns medvirkning.

Dette ivaretas gjennom kommunens barnetalsperson.

6.2 Annen medvirkning.

Forslaget har blitt varslet ihht. til pbl. § 27.1.1, og bemerkinger og innspill i forbindelse med varslingen har blitt vurdert.

7.0 Rikspolitiske retningslinjer
7.1 Forslaget sett i forhold til »rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og

transportplanlegging ».

Området som planlegges bebygget er et område nord for Ørje sentrum. Ørje er i ”Areal- og transportplan for indre Østfold”, definert som et områdesenter. Retningslinjene i ATP sier at minimum 40 % av boligbyggingen skal skje hovedsakelig ved fortetting innenfor gang og sykkelavstand (1000 m) fra definerte knutepunkter. Minimum 65 % av boligbyggingen skal skje innenfor definerte bysentre og områdesentre.

Etablering av Mosebyneset som boområde kvalifiserer til å ligge i tilknytning til Ørje sentrum. Ved etableringen av en gang-/sykkelvei fra Mosebyneset til Neset og derfra til Ørje sentrum, er avstanden gjort kortest mulig.

7.2 Forslaget sett i forhold til rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag.

Haldenvassdraget er et vernet vassdrag jfr. Forskrift 1994-11-10 nr 1001.

Mosebyneset omfattes av kommunedelplanen for Ørje og denne planen er førende for arealbruken på stedet. Kommunedelplanen er basert på retningslinjene i RPR for vernede vassdrag. Kommunedelplanens grenser for bebyggelse gjelder derfor foran 100-meters regelen i de rikspolitiske retningslinjene.

Byggetomtene og byggegrensene er plassert slik at fjernvirkningen av området blir minimal. Byggehøydene er foreslått moderate slik at bebyggelsen ikke skal virke fremtredende fra vannet. Det er ikke lagt opp til private soner ned mot vannet. Hele området som er foreslått til friluftsområde skal være offentlig tilgjengelig med muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Gjennom boligområdet til vannet og skogen er det lagt inn smett og passasjemuligheter.

Planforslaget legger opp til at hovedtrekkene i landskapet opprettholdes. Det legges ikke opp til inngrep som endrer forholdene vesentlig for kantvegetasjonen langs Rødenessjøen, ei heller i de områder som oppfattes som en del av vassdraget. Se snitt.

For snitt 1 og 2 er byggegrenser lagt godt inn på platået over skråningen ned mot sjøen. På denne måten vil det ikke være mulig å se ned på de som oppholder seg i vannkanten.

Snitt 1 er ved Sauelauga og snitt 2 er ved Ysterudbråten. Snittene er ikke i målestokk.

Snitt 3 viser hvordan bebyggelsen i Drottevik er foreslått plassert. Det skal etableres løvvegetasjon i beltet mellom boligtomtene og vannet for å opprettholde det grønne preget og skjerme området mest mulig mot innsyn.

Snitt 3 er i Drottevik, snittet er ikke i målestokk.

7.3 Forslaget sett i forhold til »rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen».

Viser til punkt 4.2 (lekearealer). I tillegg vil de store og sammenhengende friluftsområdene fungere som gode og naturlige lekeområder.

Det skal opparbeides offentlig gang-/sykkelvei til Neset. Denne veien vil bli en trafikksikker trasé bl.a. for barns skolevei. I tillegg er det foreslått et fortau langs samleveien gjennom området som sikrer en trygg ferdselsåre.

8.0 Gjennomføring og tidsperspektiv for gjennomføring.

Det er planlagt å starte opparbeidelse av området så snart planen eventuelt blir godkjent. Oppstartstidspunkt anslås til andre halvdel av 2007.

Grunneier/utbygger ansvarer for opparbeidelse av området med vei, vann/avløp og kabler for strøm/tele fram til tomtegrense, samt opparbeidelse av lekeplasser.

De offentlige veiene og vann-/avløpsledninger opparbeides etter kommunens krav og forutsettes overtatt av kommunen til drift og vedlikehold.

9.0 Kommentarer til uttalelsene etter offentlig ettersyn

Fylkesmannen i Østfold, brev av 30.03.2007.

• Vedrørende kommunedelplan for Ørje, vedtatt 26.10.1999, se side 3 i planbeskrivelsen og tekst i punkt 4.1 side 9 og 10 i beskrivelsen. Vi mener at vi har tilpasset oss gjeldende kommunedelplan og funnet frem til et helhetlig plangrep som tar hensyn til miljø og fjernvirkning samt offentlighetens interesser i strandsonen på best mulig måte. De valgene vi har gjort er basert på grundige landskapsanalyser, se analysekart i beskrivelsen. Samleveien legger premissene for plasseringen av stortomtene, og veien er lagt slik i terrenget at den vil kunne ”mate” stortomtene med trafikk med en løsning som er trafikksikker. Når det gjelder planhierarkiet er både de Rikspolitiske Retningslinjene og fylkesdelplanen overordnede planer. Vi presiserer at de Rikspolitiske Retningslinjene for vernede vassdrag ble vedtatt 10.11.1994 og at disse retningslinjene dermed har vært førende for den vedtatte kommunedelplanen for Ørje av 26.10.1999. En kommunedelplan er vesentlig mer detaljert og gir med dette klare føringer for den videre planleggingen slik som en reguleringsplan er.
• Vi er i utgangspunktet enig i at det kommunaltekniske bygget som planlegges bør være et eget reguleringsformål. Men når vi ikke på det nåværende tidspunkt har en vedtatt reguleringsplan er det altfor tidlig å begynne med prosjektering av vann- og avløp. En slik prosjekteringsjobb er kostbar, og vi vil ikke låse oss fast i en løsning på forhånd som kan bli lite hensiktsmessig når det kommer til stykket. Vi mener det er viktig for kommunen at vi kan levere et driftssikkert system som har lave vedlikeholds- og driftskostnader når kommunen skal overta anlegget. Vi ber derfor kommunen om å vurdere dette nøye før vi låser oss til en løsning som er uheldig for kommunen.
• Til Fylkesmannens avsnitt 4 er dette lagt inn i forslaget til reguleringsbestemmelser.
• Fylkesmannens uttrykte skepsis mot bryggeanlegget mener vi er ubegrunnet. Vi har ikke til hensikt å la anlegget øke i omfang utover foreslåtte formålsgrenser. Dette vil i så fall være en reguleringsendringssak. Vi som grunneiere er opptatt av at området skal se ryddig og ordentlig ut og vi skal anlegge et bryggeanlegg som ikke vil sette varige spor etter seg. Vi har ikke til hensikt å sette opp bebyggelse i forbindelse med bryggeanlegget og vi vil sørge for at området ikke flyter unødvendig ut. Vi har nøye vurdert området for småbåthavn, og valgt en plassering som kommer i skyggen av Kaninholmene i Rødenessjøen. En anleggelse av småbåthavn i Krogstadtjernet vil måtte kreve lange flytebrygger ut mot båtplassene da det er grunne vannforhold mot Krogstadtjernet med atkomst fra vår eiendom. Dette vil etter vår oppfatning gi en lite estetisk god løsning. Vi har endret forslag til bestemmelser som sikrer mot utbygging på land.

Statens vegvesen, brev av 19.02.2007.

• Kryssutformingen skal tilfredsstille de krav Statens vegvesen har stilt i brev av 13.06.2006. Videre er vi enig i at det må det settes opp skilt nr. 202 ”Vikeplikt” på den nye veien før den åpnes for trafikk. Dette regner vi for å være et kommunalt anliggende.

Østfold fylkeskommune, brev av 15.03.2007 og 30.03.2007.

• Forslaget til reguleringsplan går noe ut over det som er avsatt i kommunedelplan for Ørje. Videre innehar vårt forslag vesentlig større områder som er foreslått som friluftsområde enn det kommunedelplanen innehar, blant annet de grønne korridorene som bevarer høydedragene mot utbygging. Vi kan derfor ikke se at vårt forslag til reguleringsplan er særlig i strid med kommunedelplanens inntegnede boligområde merket B7.
• Mosebyneset Eiendom As har på alle mulige måter forsøkt å ivareta friluftsinteressene på Mosebyneset i reguleringsplanen ved blant annet å tilrettelegge for fremføring av tursti langs vannkanten og etablering av faste bål-/grillsteder med tilhørende sittefasiliteter.
• Til merknadene vedr. reguleringsbestemmelsene har vi gjort endringer i tråd med Østfold fylkeskomme.
• Angående lekeplassene som omtales har vi gjort endringer som gjør disse tryggere. Vi har lagt inn buffersoner med vegetasjon mellom lekeplassene og veien, og mener at disse er godt plassert. Valget av lokalisering for lekeplasser er nøye vurdert i henhold til topografi og solforhold, og vi mener at lekeplassene slik de nå er foreslått både er trafikksikre og innehar gode kvaliteter med hensyn til uteopphold for barn.
• Vedrørende utbyggingsrekkefølgen ønsker vi å bygge alt av infrastruktur i ett byggetrinn. Vi har allerede mange interessenter på liste som vil kjøpe tomt, og mener og tror at området vil bli forholdsvis raskt utbygget.
• Støyberegninger er utført. Se vedlagt støyberegning.
• Vedrørende masseuttaket har vi rettet oss etter de merknader Østfold fylkeskommune har kommet med. Dette er nå lagt inn i forslag til reguleringsbestemmelser og skal være en premiss som videreformidles til den entreprenøren som skal utføre arbeidet. Vi har kommet med forslag til tidsbegrensning og vi vil kontinuerlig vurdere konsekvenser av avrenning til nærliggende resipient, eventuelle avbøtende tiltak skal være avklart før arbeidet settes i gang.
• Etter samtale med Østfold fylkeskommune den 03.07.2007, har vi fått opplyst at tiltaksvurderingene skal gjøres iht. støv ved sprenging. Vi kommer til å anlegge en voll/demning slik at avrenning fra masseuttaket stopper i demningen. Sedimentene vil da kunne sedimenteres og rent vann vil kunne renne over demningen. Vi skal sørge for nødvendig vanning av masseuttaket slik at støvpartikler vil kunne fanges opp i demningen og ikke forurense verken luft eller nærliggende resipient. I forbindelse med uttak av masser vil vi kontinuerlig forsikre oss om at arbeidet ikke forårsaker skade på mennesker eller natur. Etter samtale den 03.07.2007 med Fylkesmannen har vi fått verifisert at disse vurderingene er tilstrekkelige på det nåværende tidspunkt, forutsatt at det blir gjort kontinuerlige vurderinger av virkningene av masseuttaket når det er under produksjon.
• Fylkeskonservatorens forslag om automatisk fredede kulturminner er tatt inn i forslag til reguleringsbestemmelser.
• Vi mener på denne bakgrunn at Østfold fylkeskommunes bemerkninger er tatt til følge og således at reguleringsplanforslaget kan egengodkjennes i kommunen.

Marker AP, brev mottatt kommunen 15.03.2007.

• Mosebyneset Eiendom As synes forslaget til Marker AP om oppsetting av skilt innkjøring forbudt i Nesveien bortsett fra kjøring til og fra eiendommer er et godt forslag. Dette vil eliminere eventuelle stridigheter rundt unødvendig kjøring i Nesveien.
• Ang. bevaring og sikring av slippområdet for at området kan inneha sin opprinnelige funksjon, er dette hensyntatt i forslag til reguleringsbestemmelser § 16 som nettopp sikrer eksisterende funksjon. I tillegg har vi en foreløpig avtale med Stiftelsen DS Engebret Soot ang fremtidig drift, vedlikehold og ettersyn for de nærmeste 5 år, med opsjon om forlengelse av avtalen. Sikkerheten blir da ivaretatt av stiftelsen.

Beboere i Nesveien, brev av 17.02.2007.

• Broen fra Langtangen til Neset er en forutsetning for utbyggingen av Mosebyneset som et boligområde. Det har helt siden kommunedelplanen for Ørje 2000-2011, vedtatt 26.10.1999, vært et krav om at gangbroen over sundet skulle bygges før utbygging av område B7 – Mosebyneset. Dette er derfor innarbeidet i løsningskonseptet for området. Gangbroen vil fremme miljøvennlig transport og sikre barn en tryggere skolevei. Anleggelsen av gangbroen vil samtidig åpne Mosebyneset for hele befolkningen i Ørje med en tilrettelagt sti langs vannkanten for turer og opplevelser langs Rødenessjøen, samt til badeplassene ved Sauelauga og Ysterudbråten.
• Broens utforming er tenkt luftig og med fine linjer (se vedlagt tegning). Høyden på broen er tilpasset slik at dampbåtene kan passere under. Etter vårt syn kan gangbroen bli en berikelse for hele Ørje. Gangbroen vil gi mange muligheten til å oppleve Ørje som et sted ved vannet, og broen vil binde sammen kulturmiljøet på Neset med verkstedbygningen til Haldevassdragets Brukseierforening og båtslippet på Langtangen. For ikke mange år siden var det en klopp som gikk over sundet der vi nå planlegger å bygge broen. Denne kloppen er borte og tilknytningen mellom slippet og verkstedet mangler slik situasjonen er i dag.
• Når det gjelder algeoppblomstring: Dette skal undersøkes nærmere med en utredning som sier noe om evt hindret vanngjennomstrømming og hva dette kan bety for algeoppblomstring i Krogstadtjernet. Utredningen skal foreligge før politisk behandling.
• Hvorvidt det blir ulovlig mopedtrafikk over broen er ikke et tema i denne reguleringssaken. Det oppfordres ikke fra vår side til at det skal være mopedkjøring over broen. Vi ønsker at broen vil bidra til miljøvennlig transport ved gang- og sykkeltrafikk i Ørje både for rekreasjon og i det daglige.
• Når det gjelder uønsket parkering i Nesveien støtter vi forslaget fra Marker AP om at det settes opp skilt innkjøring forbudt i Nesveien bortsett fra kjøring til og fra eiendommer.
• Til momentet om ny gangvei fra Engerelva, synes dette svært lite hensiktsmessig, da det ville gitt barna på Mosebyneset en skolevei som bli altfor lang.

Advokatfirmaet Bjørge og Skaaraas AS, brev av 15.03.2007 og 21.03.2007.

• Gangbroen er nedfelt i kommunedelplan for Ørje 2000-2011 vedtatt 26.10.1999. Vårt forslag er i tråd med gjeldende kommunedelplan.
• Mosebyneset Eiendom As vil bare minne om at kommuneplanens retningslinjer om regulering av Neset, som advokat Skaaraas referer til, kun er en retningslinje som ikke er juridisk bindende. Vi har på et tidligere tidspunkt fått bekreftet fra Marker kommune at kommunen selv skal regulere Neset. På denne måten synes retningslinjene til kommuneplanen ivaretatt.
• Gangbroen har landfeste på Neset på eiendom gnr. 90 bnr. 140, dette er Haldenvassdraget Brukseierforenings eiendom. Vi viser til brev fra Haldenvassdragets Brukseierforening av 02.05.2006, hvor de tilkjennegir at foreslått plassering er den mest fornuftige plasseringen. Vi kan ikke se at noen av broens elementer er plassert på eiendommen til Knut Knoll (gnr. 90 bnr. 7) eller eiendommen til Ragnhild Furulund (gnr. 90 bnr. 27) ut fra det kartmateriale vi har tilgjengelig. Eiendom gnr. 90 bnr. 51 synes ikke på noen av de grunnkartene vi har kjøpt fra Ugland (som nå har overtatt salget av digitale kart etter Statens kartverk). Det må bero på en misforståelse fra advokat Skaaraas sin side å trekke inn eiendom 90/51 i denne saken. Vi kan ikke se at Furulunds eiendom grenser mot sjøen i øst.
• Angående mer trafikk på Nesveien viser vi til Marker APs brev som foreslår at det settes opp skilt innkjøring forbudt. Dette vil hindre evt uønsket trafikk på Nesveien.
• Angående arealer til snuplass i enden av Nesveien, synes dette urelevant da det ikke legges opp til en endring av biltrafikken på Nesveien. Biltrafikken vil ikke øke som et resultat av reguleringsplanforslaget.
• Brofundamentene legges ikke inn på Knoll eller Furulunds eiendommer. Utkjøringen og manøvrering av biler ut fra Knolls garasje blir ikke endret som følge av reguleringsplanforslaget.
• Angående miljømessige konsekvenser, mener vi at gang- og sykkeltrafikk ikke generer sjenerende støy. Vedrørende innsyn og plassering av gangbroen har vi i Mosebyneset Eiendom AS hatt befaring på stedet sammen med Knoll og Furulund. Knoll uttrykte da at plasseringen av broen var i orden. Det er derfor svært overraskende at Knoll nå protesterer mot gangbroen.
• Vi kan ikke se at verken Furulund eller Knolls eiendommer blir tatt i bruk for verken landfeste av broen eller at broen går over Furulund eller Knolls del av eiendom som er i sjø. Grunnerverv eller ekspropriasjon synes derfor unødvendig
• Planforutsetningen for vårt forslag har helt siden oppstart av vårt planarbeid vært den gjeldende kommunedelplan for Ørje. I planarbeid er som kjent forutsigbarhet svært viktig og vi i Mosebyneset Eiendom AS vil derfor ikke vente til revidert kommunedelplan foreligger med å få behandlet reguleringsforslaget.

Gudmund Nyhus, brev av 12.03.2007.

• Nytt veikryss er anlagt i henhold til vedtatt kommunedelplan for Ørje 2000-2011.
• Vi har ingen motforestilling til at tillat hastighet for trafikken på den nye veien inn til boligområdet settes til 30 km/t. Dette blir opp til kommunen å bestemme da veien er en offentlig vei. Dette er for så vidt ikke et tema i reguleringsplanen.
• Ang. fartshumper, så er det nå lagt opp til at det kommer en fartshump mellom Rv 21 og Engerelva.
• Vedrørende støyplager presiserer vi at eventuelle støyplager som Nyhus skulle bli/er utsatt for i første rekke kommer fra Rv 21. Et boligområde med 81 bolighus vil ikke generere støy som gjør at støytiltak er nødvendig, jf støyveileder T-1442. Viser i den sammenheng til utført støyvurdering fra E18. Når det gjelder evt. beplantning så har Hans Martin Henningsmoen som eier av angjeldende areal nettopp tatt ut skog. Dette var ikke Gudmund Nyhus imot. Vi i Mosebyneset Eiendom AS har ikke til hensikt å beplante Henningsmoens eiendom for å redusere evt støy fra den nye veien.
• Ang. veibelysning: Det er ikke planlagt veibelysning for den nye veien inn til boligområdet før ved starten av boligområdet.
• Eksisterende avkjørsel skal ikke stenges. Vi viser til brev fra Statens vegvesen.
• Med hensyn til vannføringen under bru har Einar Halvorsrud beregnet vannføring. Ved valgt løsning med støpt kulvert med tverrsnitt lik 6m2, synes løsningen godt ivaretatt med hensyn til vannføring.

Gudmund Nyhus, Sandli Bygg AS og Anne og Frank Lybekk, brev av 12.03.2007.

• Statens vegvesen har ingen merknader til reguleringsplanforslaget såfremt vi tilfredsstiller de krav Statens vegvesen har gitt til kryssutforming i brev av 13.06.2006 og krav om oppsetting av vikepliktskilt. Vi anser dermed at en stenging av eksisterende avkjørsel ikke er et tema.

VEDLEGG 1